公寓到底能不能买(购买公寓房好不好)

哈喽大家好,我呱呱 。呱是咕呱的呱,呱还是咕呱的呱。

今天来跟大家谈一个比较有争议的话题,那就是公寓到底能不能买。

相信这个问题大家或多或少都跟身边的人讨论过,毕竟这个问题是很多购房人都会碰到的问题。当然这个问题永远也不会有一个明确的答案,毕竟大家的出发点不一样,结论自然也就不尽相同。

那么,今天,呱哥站在一个经纪人的角度,来分析一下这个问题。不一定都对,但是希望能给大家带来一些参考和帮助。

写这篇文章的原因也是机缘巧合,碰巧刷到几个大V博主发表的视频,碰巧听到同事关于这个问题的争论,碰巧我最近也想谈一谈这个话题,不为别的,只是想让大家了解一下,作为中立人士的角度,是如何看待公寓项目的。

话不多说我们直奔主题。这次咱不从优势开始讨论,先说说公寓的劣势。

公寓的一个众所周知并且大家普遍都能统一的一个缺点就是,升值空间小。

同一地段的住宅对比公寓,住宅的升值空间一般情况下都会比公寓的升值空间大。拿武汉举例,杨家湾地铁口项目,三金雄楚天地,16年三金雄楚天地最后一期住宅平均单价在13500元/㎡,同期同项目三金雄楚天地的loft公寓单价在16000元/㎡ 。截止到今天,某壳网上三金雄楚天地住宅二手房单价在31000元/

㎡上下,loft公寓二手单价在22000/㎡上下。差别还是很大的,这一点相信大家也都见识过,所以我就不

多说了。而与三金雄楚天地一墙之隔的永利国际公寓,当初的小米公馆当时的售价在12500元/㎡,如今二手房单价在16000元/㎡左右,有些房源的单价甚至和16年一样。

公寓的居住密度高。

大部分公寓产品的梯户比很低,一般都是一层十几户起步,多的二三十户,但是电梯配备又不充足,去年江夏文化大道某盘甚至出了一个12梯120户的夸张梯户比,虽然是个商业综合体,但是很多朋友还是难以接受,毕竟这种梯户比对于早中晚高峰来说实在是一种折磨。而且单层户数越多,住的人员就越复杂,公寓一般是商住两用型,里面办公和居家的人都是相互影响的,居家的朋友不得不考虑的问题那就是安全和居住环境,而办公的人也会因为周边有居家的人群导致有时候办公会收到约束,从而导致办公氛围缺失,这也是

公 寓 比 较 为 人 诟 病 的 原 因 之 一 。

居住成本高。

相对于住宅来说,公寓一般是商水商电并且没有天然气。商水商电的价格基本上是住宅的一倍,也有少部分项目是民水民电,但是个例我们先不做讨论,所以这个我们先pass。没有天然气也进一步加大了生活的成本,因此很多公寓项目把带天然气作为一大卖点,因此吸引客源引流。还有就是公寓虽然面积不大,但是物业费的收取标准却不低,便宜一点的和住宅基本持平,贵一点的可能比大部分的住宅还要高。因为公寓本身拿地的价格就更贵、造价高、品质好、公共设备设施的管理难度更高、而且容积率也比较高,并且在物业的管理上也是更加严格和安全的,因此公寓的物业费会比普通住宅的高。

内部居住环境一般。

公寓的朝向一般是单面朝向,所以在采光和通风方面比较差。最主要的其实还是通风,彩光方面大部分公寓楼盘其实都是落地窗,只要前方没有遮挡,彩光不会太差。但是通风就是个大问题,如果不装新风系统或者说开窗通风,基本上就是个密闭的空间,会觉得闷燥。而且厨房跟厅室一般是不分隔的,以至于做饭时的味道会残留在家中,久久不能散去,久而久之,就变成了一个有味道的房子。办公就不用说了,人越多越

压抑,虽然写字楼也差不多,但是好歹面积宽敞一些。因此,如果想有一个好的居住环境,就需要一个勤劳的业主,每日勤打扫,勤通风,这个就因人而异了。

层高低。

一般平层公寓的层高在2.9-3.3米左右,loft公寓的层高在4.5-5.6米左右(新建楼盘一般在4.5米左右)。单层公寓暂且不谈,层高一般是够的,除非说你想做跃层或者复式,但是这个层高一般人应该不会去打他的主意吧。所以我主要说说loft。如果层高5.4米,5.6米的话其实还好,做两层的层高还是比较够用的,如果4.5米的话,单层太奢侈显得房子比较空旷,两层又显得比较压抑,特别是对于身高比较高大的人来说,二层更像个小匣子而不是家。即使是做成跃层,二层的层高一般也不会高于2.3米,伸手就能摸到天。你想象的可能很完美,现实可能会磕到你的天灵盖。

空置率高。

其实这个问题不太好说,如果买来是自己自住或者办公其实不存在这个问题,毕竟我自己住里面也不出租,就没有空置这么一说。如果说是投资出租,那就得考虑这个问题了。有人说,我买个房子即使是自住办公,也不能一直住吧,总会空出来租出去或者卖出去吧,这个我们后面再说,先看下一条。

首付比例高,贷款年限短,贷款利率高。

公寓的首付比例是五成,有的也会有六成或者更高。相对住宅的最低两成(限购区域三成)来说,首付比例高得多,但是贷款年限只有10年或者8年,没有住宅长,贷款利率一般也比住宅高。分期首付的楼盘暂且不论,这个在一定时间内还是得补齐首付,只是给了个缓冲而已,这个跟住宅是一样的,所以不需要杠。公寓贷款利率一般为5.145%-6.37%之间,虽然近几年住宅的贷款利率也在不断增加(今年略有下调),但是大部分公寓的贷款利率还是高于大部分的住宅。这个意味着在相同贷款金额,年限和方式的情况下,公寓所需要支付的利息比住宅更多。

不能落户,不能对口学校。 这个好理解吧,我就不说啦。

至少暂时是这样的,现在铺天盖地的商改住也好,可以落户,可以对口学校也好,除个别特殊楼盘除外,目前九成九以上的公寓还是老样子,以后我们看政策吧,个人认为,3-5年之内,应该不会有太大的改变,希望政策能打我的脸,毕竟这对刚需来说,是个好事儿。

土地使用年限短。

住宅的土地使用年限是70年,公寓一般是40年或者50年。这个仅仅指土地的使用年限,而房子的所有权是无限期的,这两个概念一定要分清。虽然说国家已经开始全面实行不动产权证,还是有不少人对这个概念不是很清楚。这里解释一下,不论土地使用年限是40年还是70年,房子的所有权一直是你的,至于土地年限到期之后,是继续续费还是国家收回有新的规划,都会有相应的政策条款,只是现在的政策还并不明确,或者 说 大 家 ( 包 括 我 自 己 ) 不 太 了 解 。

交易税费高。

就是老生常谈的问题,那就是后期交易的税费。商业地产税费高,比住宅要高出来很多。不谈中介费的情况下,商业地产后期交易税费在同等条件下,至少要高百分之10 -12左右。当然不到交易的时候,大部分购房者也并不知道,毕竟置业顾问不会很明确的告诉你。并且在办证的时候,商业地产的税费也比住宅项目高1-3个点左右。想必很多购买了公寓的朋友最头疼的就是这个问题了。

好了,说了那么多公寓的坏处,估计很多朋友刚刚准备签合同的笔已经准备放下了。不慌,下面咱们再来聊聊公寓的好处,看能不能让大家重新提起对公寓的兴趣。

不限购不限贷。

商业地产不限购不限贷,不需要购房资格,也不管你是背负多少贷款,只要你可以贷款就可以买。(全款大佬请忽视)如今全国大部分城市为了防止房价的爆发式增长,颁布了各种,或多或少,或松或紧的限购政策。首当其冲的自然是住宅,没有购房资格,买不了限购区域的住宅甚至不限购区域的住宅,才会让购房者开始考虑住宅以外的项目。商住公寓,写字楼,商铺,厂房之类的项目,都是不限购不限贷的。但是作为普通的购房者,接触的更多的还是公寓写字楼和商铺,但是商铺不是咱这篇文章的重点,下次有机会再说。厂房应该是没机会讲了,因为我也不懂,哈哈哈哈。

地段好。

商业地产的地段一般情况来说,都会比同价位的住宅位置更好,不论是从交通,商业,医疗,教育,或者产业来说,公寓的配套会比同价位的住宅来的更齐全。毕竟商业地产后期的价值更多的在于出租。一个好的地段,对于商业地产才是后期收益率的保障前提。尤其是繁华地段的商业地产,租金也会随着商圈的繁华程度而变化。相应的,出行,购物,医疗,产业甚至教育的便利性也随之变化。

价格低。

刚刚说到同价位的商业地产的位置会比住宅的位置更好,那同地段的商业地产的价格会比住宅低很多。可能以前并不明显,现在则尤其明显。举个栗子,白沙洲龙湖三千城,住宅项目均价在16500元/㎡左右,而公寓均价在11000元/㎡左右。 光谷东碧桂园云玺住宅价格18000元/㎡,而公寓均价在11000元/㎡左右。绿地光谷中心城住宅均价18000-20000元/㎡左右,公寓均价也是11000元/㎡左右。而光谷东附近, 11000元/㎡的正规商品房住宅,要去葛店才能买到了。

总价低、 面积小、 首付低。

商业地产,尤其是公寓的面积一般情况下都会比住宅小。面积段基本上集中在20-60㎡左右,结合其价格来说,意味着同价项目同等面积,公寓的入手总价比住宅更低,从另一个角度来说,面积小也意味着,装修成本也相对更低。总价低,首付自然也就低。首付低,意味着入手的难度低。这对于手头资金不足的朋友来说十分友好。相比住宅来说,公寓的选择面大,买到的可能性高,尤其是热门地区的热门楼盘,住宅想买到的话必须得挤破脑袋往里冲,而公寓,除非是一些网红爆款,就没有这方面的烦恼,基本上只要资金到位,你想买的都能选到合适的。

使用方式灵活。

公寓的使用方式比住宅更加灵活。估计很多人会比较疑惑,同样都是房子,它能灵活到哪里去?公寓既可以自住,也可以办公自用,还可以出租出售。

出售我们后面再谈,我们主要谈谈出租。公寓一般是商住两用,住很好理解,商即办公。公寓可以注册公司,用作公司的注册地址,这对于刚刚起步的创业型公司或者小型工作室来说,公寓的成本低,实用性强,是一个很好的过渡选择。如果是loft公寓,还可做成双钥匙房出租,一套房当做两套房来用,从而增加了房子的收益。或者作为个人的工作室,楼下办公,楼上休息,一举两得。

有人说住宅也可以满足这些条件,但是前提是你的工作室不需要工商注册,或者可以在住宅内注册地址,不然租个住宅也没有太大的意义。而且对于大部分公司来说,一个好的办公环境或者办公氛围还是很重要的,住宅就相对来说说没有那么正式,严肃,出行方面也不太方便。

出租回报率高。

相对于住宅来说,同等面积,同等地段,公寓的出租价格更高。毕竟公寓的租金是按照面积来计算,而住宅是按照户型来计算的。具体高多少那就得根据具体的楼盘来具体分析。即使是相同的出租价格,相对于不同的房子总价来说,公寓的出租回报率还是会更高一些。比如杨家湾地铁口,保利华都一室一厅的价格均价在2200元/月上下。对面的永利国际公寓均价则在2500元/月上下。不排除有相同价格的房源,但是永利国际大厦房屋总价在50-80万左右,而保利华都房屋总价在130万左右。当然,不同地方或者别的楼盘会有差异,但应该差别不会太大。

还贷压力小。

毕竟公寓的总价低,贷款金额小,所以相对住宅来说,还款压力会小很多。这个本应该放在总价和首付那一条讲的,但是想了一下,还是单独拿出来说一下。当租金到达一定程度的时候,公寓可能达到以租养贷甚至超过贷款的状态,当然这只是一种理想状态,但是相对于住宅来讲,住宅的租金想要抵消房贷,难度还是比较大的。毕竟现在4环外的月供都要到3000+上下了,3环左右的月供基本上都往5000+去靠了,但郊区的租金,你懂的。而且公寓的贷款年限短,不像住宅一般都是30年左右,8-10年以后,所有的收益就都是自己的,房子也不再属于银行。

Emmmmmmmmmmm…优缺点大概就这些吧,如果还有别的,欢迎大家补充。

接下来我再来讲讲经纪人眼中的公寓。

首先谈论一下什么样的客户会买公寓?

从我自己还有同行接触的客户群体来看,买公寓的客户有以下几种。

第一种,被限购。 没有户口,没有社保,没有购房资格,或者购买住宅的数量上限,无法购买住宅的人。这种情况是没办法,只能选择非住宅项目,或自住或投资。非住宅项目里,对于大部分人接触的更多的或者说更熟悉的还是公寓项目,所以,这类人一般都会优先考虑公寓。

第二种,首付预算低,又想要好地段的人(比如我自己)。 一般情况下,我们都会建议客户,在有购房资格的情况下,优先选择住宅。但是很多客户因为预算问题,好地段买不起,偏远地段看不上,退而求其次就会考虑公寓。当然地段方面那就是个人需求问题,我们不做评判,事实也说明了,公寓的地段相对来说还是比较靠谱的。

第三种,创业的人。 与其给人打工,不如自己做房东,这是这类人的购房心态。因为大部分公寓的月供的确不高,租金跟月供差不多,还能自己注册公司,当办公地点,一举两得。比如说光谷ONE39,当时的首付在20万左右,月供2300-2500元/月左右,目前的租金也是2000元/月左右。有人说我缺的不是那两三百块的差价,而是那20万。但是对于这类人来说,他们缺的不是这20万,缺的是一个稳定的工作地点,良好的办公环境和自己当家做主的魄力。

第四种,公司选址,尤其是酒店类公司。 公寓的户型小,户数多,总价低,地段好尤其受到酒店类公司的喜爱,很多公寓出租的主要客源也是酒店类公司。当然,办公的公司也不在少数。公寓的租金也好,户型也好,总价也好,对于这类公司来说,成本会低很多,而且好的位置对于他们来说也保证了入住率,比较稳定。

第五种, 给父母买养老房的人。 这个群体以前不多,但是随着住宅价格的水涨船高,购买难度的日益增加,这类人的数量也在慢慢增长。公寓虽然说居住环境跟住宅没得比,但是对于老人来说,除开身体条件不允许的情况下,两个老人住一间公寓,尤其是有天然气的公寓,那还是绰绰有余的。大部分家庭也能负担的起月供和生活开支,对于想就近照顾父母,或者想让父母帮忙照顾孩子,但又不方便住在一起的家庭,也是一个不错的选择。

第六种,买房过渡。 越来越多的工薪阶层,尤其是女士,对公寓情有独钟。不为了增值,纯粹是为了在工作的地方有一个落脚点,有一个自己的家。并不是要多大,够用就好。有人可能会说买公寓就是浪费,但是对于一个长期漂泊的人来说,有一个落脚点是一件多幸福的事情。

说了那么多铺垫,那么,公寓到底能不能买呢?!

首先如果你有购房资格并且你买房的首要目的是自住,不管是限购区域也好不限购区域也好,建议优先选择住宅。

不论是从居住的舒适性来说,还是从升值空间来看,住宅的优势是公寓所无法比拟的,当然这里指的是相同地段的项目,不同地段,我们要有不同的角度分析。

如果你没有购房资格,或者你的首付不支持你在理想的地方买到你理想的房源,公寓不失为一种好的选择。

自住首先考虑的是舒适性,另一点就是便利性。同等首付,买在偏远的不限购区域和繁华的核心区域两种感受也是完全不同的。毕竟公寓项目,一般情况下,配套更成熟,地段更核心,交通更便利。

关于大家关心的居住成本和交易的税费,这里可以给大家算一下账。

民用水电分别是 2.32元/吨 ,0.573元/度(实施阶梯电费后,平均电费在0.8元/度,这是我自己家的情况,我是正经年轻人,冰箱空调洗衣机电视热水器啥的都是正常用的,不懂的省得那种)。

商业水电分别是,4.5元/吨,1.13元/度(不同楼盘稍有差别)。我自己一个月平均电费在200左右,水费在20块钱左右。用电高峰期夏天冬天电费在400左右。我自己租的房子是个小两房,公寓一般是一房,水电费翻倍一年多出来的成本按照用电高峰期六个月400*6=2400,平常200*6=1200 来算多出来3600元,水费 20*12=240。

看起来多了很多是不是?但其实真正住进去就知道,只要不是你的楼盘不是那种个别的天价水电楼盘,只要你不是滥用水电,实际上根本用不了那么多水电,毕竟你就一个人最多两个人,毕竟你也就晚上回去睡睡觉,打打游戏,刷刷手机,或者加班也行,做饭估计也不会太多。所以实际上,生活成本并不会高出住宅太多,顶多是一个月少聚一次餐的钱。

而交易税费,如果是同等价位的住宅和公寓,那自然不用说,住宅会优惠很多。

住宅的税费是根据房东持有房产的多少、不动产权证的办理年限和客户是购买的第几套房产有关系的。具体的数值就不列了,很多文章都有详细的介绍,我就大概举个例子。

如果公寓和住宅相同面积,相同价格,同一个客户和房东交易,在不动产权证不满两年的情况下,公寓交易所需要的税费比住宅高百分之10-12不等。若不动产权证满两年或者满五年并且是房东唯一住房,则高出百分之15-17不等。

但现实情况是,同等区域下,住宅的价格比公寓会高出很多,面积也要更大。就拿上面白沙洲龙湖三千城举例,住宅价格16800元/㎡,公寓11500元/㎡。

按照最小面积来算,住宅110平,公寓我们取户型最多的42平。住宅总价184.8万,首付三成55.44万,月供7500元左右。

公寓总价48.3万,首付五成24.15万,月供2650元左右。

税费按照满税来算,住宅的交易税费为184.8万*7.8%(具体怎么来的我就不详细写了,大家可以自行查阅一下)=14.4万左右,

公寓的交易税费为48.3万*18%=8.7万左右。

而作为二手房客户入手这两套房等首付分别为55.44万+14.4万=69.84万,24.15万+8.7万=32.85万。

(大概的估算)

就数据来看,公寓的税费的确很高,但是从另一方面来看,公寓的入手难度确实也降低了一半,月供则少了三分之二。

有人会说,这住宅是110平的,公寓才42平,你这没法比。如果说同一小区有42平的住宅和公寓,并且我能买住宅的情况下,谁还会买公寓是不是?

现实就是,小户型住宅已经越来越少,尤其是核心地段,住宅的起步面积已经在100平左右,我不是不想买小户型住宅,而是我没得买。

下面再说说投资。

还是那句话,如果有购房资格并且能买住宅的情况下优先考虑住宅。我们重点说说没有购房资格的情况。

首先说升值空间。

平层公寓涨幅可能只有住宅的30%,loft公寓涨幅估计也只能涨到住宅的50%。但是从入手难度的角度,一套住宅的首付,最少可以买两套公寓。虽然数量不一定能抹平涨幅的差距,但是相差也不会太多吧。

其次说出租。

租金是公寓投资收益最主要的来源。同等面积同等地段,公寓的租金普遍比住宅的价格更高,这一点大家可以参考各大租房平台数据。这一点不是特例,而是绝大多数地区都是这样,就租金收益来说,公寓的收益更高。毕竟住宅是按照户型来计算,公寓一般是按照面积来计算。说到出租,不得不提到上述缺点中的空置率问题。有很多会说,公寓的空置率高,很多房源租不出去。那这里我们就得提到另一个问题,地段。某房产大佬曾经说过一句话,购买房产考虑的问题只有两个字,地段,地段,还是地段。空置率高,绝大部分的原因是选择了错误的地段。好地段的公寓根本不愁租,反而是偏远地段或者不便利区域的住宅空置率会更高,这个建议大家去小区周边的中介公司去咨询,他们会给你最专业,最准确的解答。

最后说一下大家最关心的出售的问题。

公寓的出手难度的确比住宅高,毕竟公寓项目众多,并且后期税费高的吓人,害怕找不到接盘的人。但是如果地段选对了,这个反而没有想象的那么难。只是说着急变现的话,没有住宅来的那么容易。就拿光谷来说,我本人在光谷工作了4年时间,手里也只有20来万的首付,熟悉光谷的朋友都知道,20万首付在光谷想买个一居室都难如登天,但是如果是公寓的话,咬咬牙还是有不少楼盘可以考虑。很多像我一样,手上没几个钱,但是又想在工作区域内选择一个稍微好点的楼盘,也会考虑公寓项目。我身边买二手公寓的朋友,同行业不在少数,毕竟即使加上税费,所花费的钱远远低于住宅,当然我们考虑的就不是价值的问题了,而是能不能买到一套属于自己的房子,告别被房东支配的恐惧,远离搬家的烦恼。

好了,说了那么多,也不知道我有没有说清楚这个问题。

就我自己来看,公寓能买,尤其是被预算压的没有太好的选择的时候,但是一定要谨慎挑选,选择一个好的地段,好的楼盘,自住方便,投资收益又有保障的公寓,不一定比住宅差很多。当然,能买住宅就买住宅,在住宅不能满足你的需求的时候,公寓也不失为一个好的选择。毕竟,房住不炒,买房最重要的一点还是要跟自己的需求相匹配,只要是自己满意的,不管是住宅也好,公寓也罢,那就是最好的选择。

青山不改,绿水长流,我是你们的房产小助手,呱哥,我们下篇文章见。

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